یادداشت ارسالی از مهندس مجتبی کمیلی مدیر عامل شرکت مادر تخصصی عمران و مسکن ایران از زیر مجموعه های معاونت توسعه ساختمان و انرژی بنیاد مستضعفان
....
حدود 4 سال است که رویه معمول بازار مسکن بهم ریخته است؛ تا پیش از سال 91 و جهش سرسام‌آور
زمستانی، دوره‌های رونق و رکود مسکن از یک الگوی مشخص پیروی می‌کرد. این الگو از دهه
70 به این سو و پس از حذف برنامه زمین شهری بر بازار مسکن حاکم شده است. بر اساس این
الگو مسکن به لحاظ ساختاری و مولفه‌هایی از جمله سرمایه‌گذاری، ارزش‌افزوده و تعداد
پروانه‌های ساختمانی به طور معمول در یک بازه زمانی 3 ساله دچار رونق و رکود می‌شود.
به عبارت دیگر تجربه نشان داده که مسکن برای یک دوره دو تا سه ساله رونق می‌گیرد و
پس از آن وارد یک دوره 2 تا سه ساله رکود می‌شود.
اما
این رویه از اواخر سال 91 و در فاصله شش ماه مانده به اتمام عمر دولت دهم دچار اختلال
شد. بازار مسکن پس از افزایش نجومی قیمت‌ها در اسفند پنج سال پیش با رکود انتظاری نوروز
سال 92 را آغاز کرد. در ادامه نوبت به دولت یازدهم رسید تا آنها بلافاصله به فکر به
حرکت درآوردن چرخ‌های ساخت و ساز کشور بیفتند. در این زمینه سیاسیت تحریک تقاضا با
استفاده از مکانیزم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در دستور کار دولتمردان قرار گرفت.
بر
این اساس بود که دیماه اولین سال فعالیت دولت یازدهم وام خرید مسکن 15 میلیون تومان
افزایش یافت و به 35 میلیون تومان رسید. اما ترس از تورم باعث شد تا افزایش وام خرید
مسکن به آرامی عملیاتی شود. با این وجود سیاست تحریک تقاضا نتوانست تاثیر آنچنانی در
حضور تقاضاهای موثر در بازار داشته باشد، چرا قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته بود
و عملا مصرف‌کنندگان توانایی ورود به بازار را نداشتند.
پس از این ناکامی، وزارت راه و شهرسازی به عنوان
متولی مسکن کشور بر ادامه سیاست تحریک تقاضا اصرار کرد که نتیجه آن افزایش سقف تسهیلات
خرید به 160 میلیون تومان بوده است. به دنبال نتایج ناامیدکننده افزایش وام خرید، دولت
به فکر پرداخت تسهیلات به سازندگان و استفاده از راهکارهایی برای تحریک دوباره تقاضا
افتاد. فروش قسطی مسکن یکی از ایده‌هایی بود که طی دو سال اخیر توسط انبوه‌سازان و
با حمایت نصفه و نیمه دولت مطرح شد، اما به دلایلی از جمله درخواست کارمزد بالا از
سوی بانک عامل، این طرح ابتر ماند.
در
سال‌های 93، 94 و ماه‌های سپری شده از سال 95 اتفاق آنچنانی در بخش مسکن کشور روی نداده
است. سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش به هیچ با
سال‌های پیش از دوران رکود قابل مقایسه نیست که این مسئله را به راحتی می‌توان در میزان
صدور پروانه‌های ساختمانی پایتخت مشاهده کرد. در حالی در برهه‌ای از زمان میزان صدور
پروانه‌های ساختمانی از مرز 250 هزار فقره فراتر می‌رفت که در دوران رکود به حدود
20 هزار فقره تقلیل یافته است.
البته
طی ماه‌های اخیر اندکی وضعیت بازار مسکن دچار تغییر و تحولاتی شده است. مسئله‌ای که
دست‌اندرکاران و مسئولان مسکن کشور به ان اذعان دارند. چندی پیش یکی از مدیران وزارت
راه و شهرسازی از به کف رسیدن رکود در بازار مسکن خبر داد. آمار بانک مرکزی نیز نشان
می‌دهد در دیماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله
شده از طریق بنگاه معاملات ملکی 44.9 میلیون ریال بوده که در مقایسه با آذرماه 95 و
دیماه 94 به ترتیب 1.4 و 9.9 درصد افزایش یافته است. بر اساس همین آمار در اولین ماه
سرد امسال سامانه املاک و مستغلات معامله 16 هزار واحد مسکونی را ثبت کرده که در مقایسه
آذر 94 بالغ بر 41.6 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
با
توجه به آنچه گفته شد یک پیش‌بینی خوشبینانه را می‌توان برای آینده بازار مسکن بیان
کرد که از روند رو به رشد اما ملایم خرید و فروش واحدهای مسکونی تهران و امیدواری‌ها
در رابطه با اقتصاد و درآمدهای نفتی طی سال آینده نشات گرفته است.
آنچه
مشخص است بازار مسکن تا روزهای انتخابات همچنان دوران رکود خود را ادامه می‌دهد، اما
باید به این نکته اشاره شود تعداد معاملات مسکن به‌طور قطع نسبت به امسال افزایش می‌یابد.
تقریبا از نیمه دوم امسال می‌توان روزهای خوبی را برای یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی
کشور پیش‌بینی کرد که در نیتجه باعث آشتی سرمایه‌گذاران با این بخش خواهد شد. افزایش
حجم سرمایه‌گذاری‌ها به رشد تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود. افزایشی
قیمتی که البته دیگر مانند افزایش‌های قیمت سال 86 و 91 سرسام‌آور نخواهد بود. بررسی
وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد سال آینده قیمت‌ها زیر 20 درصد افزایش می‌یابد که در
مقایسه با نرخ تورم رقم معقولی خواهد بود.